Gdy ocean robi się czerwony, czyli konkurencja na rynku nieruchomości.
Marże maleją, presja rośnie, a rynek szuka nowych kierunków. PRS i nowoczesne akademiki (PBSA) to dziś jeden z nich.
Rynek mieszkaniowy coraz bardziej przypomina czerwony ocean rosnącej konkurencji, presji cenowej i niepewności popytu. Sprzedaż nie zawsze rośnie proporcjonalnie do wysiłku, a marże zaczynają się kurczyć w konsekwencji polityk rabatowych deweloperów. Nic dziwnego, że deweloperzy coraz częściej szukają nowych, stabilniejszych modeli biznesowych, które pozwolą dywersyfikować ryzyko i utrzymać rentowność w dłuższej perspektywie.
Gdy w zaciszach gabinetów pisane są na nowo strategie biznesowe, jednym z najciekawszych kierunków jest budownictwo na wynajem (PRS/BTR) oraz segment PBSA – prywatne akademiki projektowane z myślą o współczesnych studentach. To także realna odpowiedź na zmieniające się potrzeby mieszkaniowe młodego pokolenia – i jednocześnie szansa na budowę stabilnego, powtarzalnego przychodu.
Rynek najmu w fazie przyspieszenia
Jak pokazuje najnowszy raport ThinkCo i Decoroom „Mieszkania dla młodych”, w Polsce w 2024 roku było już blisko 1,7 mln mieszkań przeznaczonych na wynajem — o 39% więcej niż pięć lat wcześniej.
Z tej liczby ledwie 24 tys to najem instytucjonalny jednak należy mówić o dynamicznym wzroście bo ¼ tej liczby powstała w samym tylko roku 2024. Do końca 2027 r. spodziewany wzrost do ok. 38 tys. mieszkań, przy wysokim obłożeniu rzędu 96%. Choć to niewiele w porównaniu do liczby mieszkań sprzedawanych w ciągu roku na rynku deweloperskim, to widoczny jest silny trend będący zachęta do pisania na nowo strategii nie tylko u tych największych deweloperów.
Wciąż wysoki koszty kredytów i mobilny styl życia sprawiają, że coraz więcej osób wybiera elastyczność zamiast własności, przynamniej na jakiś czas.
Dla inwestorów i deweloperów to ogromna szansa: segment PRS (Build to Rent) jest w stanie zapewnić przewidywalny cashflow, nawet w czasach spowolnienia sprzedaży tradycyjnych mieszkań. Nieprzypadkowo rośnie zainteresowanie dużych funduszy i operatorów, którzy coraz częściej stawiają na projekty hybrydowe – łączące część sprzedażową i część na wynajem.
PBSA – akademiki, które tworzą społeczność
Drugim filarem nowego rynku jest PBSA (Purpose Built Student Accommodation) – prywatne akademiki budowane od podstaw dla studentów.
Jak wskazuje raport ThinkCo, liczba miejsc w takich obiektach w Polsce podwoiła się w ostatnich pięciu latach, a kolejne 11,8 tys. łóżek jest w przygotowaniu. Wciąż to niewiele wobec miliona studentów i stale rosnącej liczby obcokrajowców.
Ale PBSA to coś więcej niż miejsce do spania. To styl życia, społeczność, doświadczenie. Młodzi ludzie chcą mieszkać wygodnie, mieć dostęp do coworkingu, siłowni, zielonych tarasów, a jednocześnie czuć, że są częścią czegoś większego.
I właśnie to „coś” staje się kluczowym wyróżnikiem nowoczesnych inwestycji.
Od metrażu do emocji
Dzisiejszy rynek nieruchomości nie sprzedaje już powierzchni – sprzedaje wrażenia.
W segmencie PRS i PBSA to szczególnie widoczne: najemcy kierują się nie tylko lokalizacją, ale atmosferą miejsca, ofertą usług, a nawet „vibe’em” budynku.
Dlatego tak ważne staje się to, jak inwestycja jest pokazywana. Klient musi zobaczyć więcej niż ściany – musi poczuć przestrzeń, zrozumieć układ funkcjonalny, dostrzec widok z okna, pobliską kawiarnię, park, komunikację.
To właśnie ten pierwszy kontakt – wrażenie, emocja, immersja – decyduje o tym, czy kliknie „skontaktuj się”.
Makieta 3D – narzędzie, które sprzedaje doświadczenie
Właśnie dlatego interaktywne makiety 3D stają się kluczowym elementem marketingu w sektorze najmu instytucjonalnego i akademików. Zostało to dokładnie sprawdzone na projektach funduszu Greystar, zarządzającego niemal 2 milionami jednostek mieszkalnych na na wynajem na całym świecie - zarówno BTR jak i PBSA.
Nie tylko pokazują inwestycję, ale pozwalają jej doświadczyć – z dowolnego miejsca na świecie.
Dzięki nim:
- użytkownik może swobodnie eksplorować budynek,
- zobaczyć widok z okna i balkonów,
- poznać okolice i punkty POI,
- a także przejść wirtualny spacer po wnętrzach a nawet przestrzeniach wspólnych.
To zupełnie nowy sposób prezentowania oferty – oparty na interakcji, nie na opisach.
I działa: strony z makietami 3D generują nawet 6× wyższą konwersję niż klasyczne galerie zdjęć czy PDF-y.
PBSA i BTR w praktyce: od Londynu po Warszawę
Technologia 3D już dziś wspiera globalnych liderów sektora.
Dla Greystar przygotowaliśmy Smart Makiety m.in. inwestycji Chapter London Bridge – jednej z ikon londyńskiego rynku PBSA.
Użytkownicy mogą w pełni poznać budynek, zobaczyć jego otoczenie, zrozumieć układ i funkcjonalność przestrzeni.
Podobnie w przypadku Greenford Quay Greystara – jednego z flagowych projektów BTR w Londynie – makieta 3D pozwala potencjalnym najemcom poczuć klimat miejsca i wyobrazić sobie codzienne życie w nowoczesnym kompleksie nad kanałem.
To właśnie doświadczenie – nie sam metraż – staje się argumentem sprzedażowym.
Młodzi, mobilni, cyfrowi
Dla pokolenia Z makieta 3D jest naturalnym językiem komunikacji.
To generacja, która dorastała w świecie gier i aplikacji – klikanie, obracanie, eksplorowanie to dla nich instynkt, nie instrukcja.
Dlatego tak dobrze reagują na format, który pozwala im doświadczyć inwestycji zanim podejmą decyzję.
A gdy mówimy o najmie – gdzie decyzje często zapadają zdalnie, z innego miasta czy kraju – interaktywna prezentacja 3D staje się nie tylko narzędziem marketingowym, ale wręcz kanałem sprzedaży.
Nowa mapa rynku
W świecie, w którym sprzedaż mieszkań coraz częściej faluje, najem instytucjonalny i PBSA stają się jednym z najstabilniejszych filarów branży. To segmenty, które oferują powtarzalny przychód, ale też pozwalają budować trwałą wartość marki i społeczności – opartą na doświadczeniu, nie tylko na transakcji.
A skoro przewaga konkurencyjna coraz częściej rodzi się z emocji i jakości kontaktu z klientem, technologia 3D staje się narzędziem, które pozwala tę wartość pokazać, poczuć i zrozumieć – skutecznie, angażująco i na globalną skalę.
Wniosek?
Gdy ocean robi się czerwony, warto spojrzeć na nowe wody a interaktywne makiety 3D to sposób, by dopłynąć tam szybciej.
Wirtualny spacer — rewolucja dzięki automatyzacji tworzenia
